—2014年無錫市區房地產市場綜述
今年以來，無錫市區房地產開發投資及施工面積等各項指標同比增速均有所放緩，土地供應明顯減少，商品房新增供應保持較快節奏，成交量逐季增長，尤其下半年受政策調整影響明顯，房價總體平穩。
一、無錫市區房地產市場運行情況
（一）新開工及竣工面積均有所下降
2014全年無錫市區房地產開發投資為806.14億元，同比增長5.39%；其中住宅499.40億元，同比增長3.93%。無錫市區房地產施工面積為4367.49萬平方米，同比增長5.91%，其中住宅2798.71萬平方米，同比增長0.76%；房地產新開工面積為947.62萬平方米，同比下降2.15%，其中住宅576.54萬平方米，同比下降7.66%；房地產竣工面積為580.65萬平方米，同比下降11.23%，其中住宅343.57萬平方米，同比下降30.92%。
（二）土地供應節奏放緩，多數以底價成交
今年以來隨著政府對土地出讓的合理控制，無錫市區土地供應節奏明顯放緩。1-12月無錫市區共有46幅國有建設用地使用權掛牌，其中流拍一幅，土地成交總面積231.49萬平方米，同比減少46.55%，成交金額81.85億元，同比減少57.96%。估算住宅用地約111.07萬平方米，可建面積約254.27萬平方米。其中第四季度土地成交面積9.17萬平方米，成交金額3.14億元。
（三）商品房新增供應保持較快節奏，總量達歷史高位
2014年無錫市區商品房新增供應面積為908.13萬平方米，同比增長6.02%，其中商品住宅新增供應面積為686.31萬平方米，同比增長16.34%。
其中，第四季度無錫市區商品房新增供應面積286.03萬平方米，同比增長6.71%，環比增長7.00%；其中住宅新增供應面積213.43萬平方米，同比增長7.20%，環比增長3.36%。
（四）商品房成交量逐季增長，總量同比持平
2014年無錫市區商品房成交面積為602.91萬平方米，同比下降0.02%，成交金額499.51億元，同比下降3.99%；其中商品住宅成交面積為523.95萬平方米，同比增長4.55%，成交金額409.77億元，同比增長1.68%。
從季度看，商品房成交量呈逐季增長態勢，第二、第三季度環比分別增長 18.42%、11.74%，第四季度受政策調整影響，市場成交量增長明顯，商品房銷售面積214.88萬平方米，同比增長32.02%，環比增長46.79%，金額178.11億元，同比增長21.67%，環比增長49.85%；其中商品住宅銷售面積187萬平方米，同比增長41.06%，環比增長39.23%，金額145.66億元，同比增長33.93%，環比增長40.64%。
另，全年二手房成交保持平穩的態勢，1-12月無錫市區二手房成交面積為220.08萬平方米，同比下降22.79%；二手住宅成交面積為184.65萬平方米，同比下降18.31%。其中第四季度二手房成交總面積58.89萬平方米，同比下降21.77%，環比增長1.41%；二手住宅成交面積53.34萬平方米，同比增長7.11%，環比增長20.57%。
（五）住房價格總體平穩
今年以來，我市房屋價格總體平穩，一季度市區商品住宅加權均價環比增長0.26%，二、三季度環比依次下跌0.79%和0.58%，至四季度止跌回穩。經測算，第四季度無錫市區商品住宅加權均價為8379元/平方米，環比增長0.23%。二手住宅加權均價7289元/平方米，環比增長1.09%。
（六）住房貸款發放額明顯減少
2014年12月末無錫市房地產開發貸款余額總計636.85億元，環比9月末增長1.25%，其中房產貸款余額382.91億元，環比9月末下降6.78%。2014年全市個人住房商業貸款發放190.44億元，同比下降20.42%；同期市區公積金貸款發放54.59億元，同比增長13.29%。1-12月，無錫市區房地產營業稅48.7億元，同比增長3.2 %；契稅19.22億元。
二、需要關注的方面
（一）關注市場存量中的結構性問題
2014全年我市商品房仍為供大于求的局面，新增供銷比1.51，存量達到新高。其中結構性問題依舊：一方面，180平米以上的大戶型剩余可售面積約占到住宅存量的35%，單價10000元/平米以上的占比約45%，而同時具備這兩個條件的住宅存量占比約為25%，在當前市場環境下，這部分住宅去化周期較長。另一方面，我市商業供應總量較大，去化則僅為4成左右，目前剩余可售面積占到非住宅的七成多。在運營上，我市商業在一些區域布局較為集中，配比較高，而同質化問題突出（尤其是綜合體項目），目前普遍以餐飲吸引人氣，運營情況不佳。隨著電商對傳統零售業的沖擊，后期商業去化和運營壓力將進一步加大。因此，政府部門應合理規劃布局，加強控制引導，企業要根據市場需求準確定位，加快存量去化。
（二）關注企業誠信經營和品牌品質
在當前競爭激烈的市場環境下，為搶奪需求，部分房地產企業積極采取多元化營銷促進成交，對誠信經營和品牌品質方面重視不足，加之宏觀經濟下行，購房者維權意識提高，一些不良因素導致的市場矛盾凸顯，如變電所、通風井等不利因素未提前告知，廣告宣傳有所夸大尤其是學區等重要配套設施無法兌現，房屋延期交付，房屋存在一定質量問題等。因此，隨著房地產結束黃金時代，企業的市場競爭力主要體現在企業品牌、產品品質和客戶服務方面，而誠信作為企業經營之道也勢必越來越為市場所關注。
（三）關注資金監管施行的影響
自2015年1月1日起無錫對市區新項目施行商品房預售資金監管，商品房預售合同約定支付的定金、首付款以及后續付款(含商品房按揭貸款)等全部房價款必須繳入指定的監管賬戶，監管機構對其中部分資金作重點監管，按工程進度撥付重點監管資金，確保預售資金用于本項目建設。雖然政策的影響力需要一定時間方能顯現，但其能在一定程度上遏制以往房企集團資金異地調撥的情況、降低樓盤爛尾風險，也將促使房企進一步加強資金管理。
三、2015年無錫房地產市場走勢預測
2015年中國經濟面臨較大下行壓力，而房地產市場在經歷2014年的“去行政化”之后將迎來一個政策相對平穩期。隨著經濟新常態、機構改革以及產業結構的調整，諸多因素將對房地產市場的走勢產生一定影響。根據無錫房地產市場的具體情況，我們預判如下：
(一)新增供應量有所減少。2014年我市商品房新增供應總量較大，達歷史高位，市場存量進一步增加。同時我市房地產開發投資、土地出讓面積等指標明顯減緩，房地產開發進入理性期。預測2015年開發企業推盤節奏將有所放緩，新增供應量比2014年有所減少。
(二)成交保持良好水平。受2014下半年一系列房地產利好政策的影響，無錫商品房市場成交量持續走高。隨著房地產調控“去行政化”，限購限貸等高壓政策放松，市場環境趨向良好，預測2015年我市房地產市場成交量保持良好水平，其中受地鐵利好因素影響，部分區域成交量或有所提升。而2015年一季度由于市場進入傳統銷售淡季，成交量相比前期將有所減少。
(三)房價平穩運行。目前市場總體處于供大于求的大環境，購房者選擇面增大，消費心理更趨理性，開發企業利潤預期有所降低，加快去化回籠資金的心態占上風，因此預測2015年我市房價總體平穩。
（無錫市產權監理處）
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