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2013年無錫房地產市場回顧


                                                無錫市房屋產權監理處 高建春

    回顧2013年,樓市環境錯綜復雜,年初新國五條出臺,二手房排隊過戶;年中各地地王頻現,全國樓市分化明顯;年終,部分城市調控加碼、產權統一登記提上日程……在此背景下,無錫市房地產市場保持了平穩運行的態勢,土地市場回暖,商品房市場供應充足、成交穩定,二手房市場成交量增長顯著,房屋價格持續小幅回升。2013年,房地產市場各項指標如下:
    一、房地產開發投資增速較緩,新開工面積有所減少
    2013年無錫市區房地產開發投資為764.93億元,同比增長11.59%;其中住宅480.53億元,同比增長13.41%。無錫市區房地產施工面積為4123.94萬平方米,同比增長10.90%,其中住宅2777.73萬平方米,同比增長9.45%;房地產新開工面積為968.46萬平方米,同比減少5.88%,其中住宅624.33萬平方米,同比減少0.91%;房地產竣工面積為654.13萬平方米,同比增長17.73%,其中住宅497.32萬平方米,同比增長36.13%。
    二、土地市場回暖,住宅用地比重回升
2013年無錫市區共出讓65幅國有建設用地使用權,土地成交總面積433.12萬平方米,同比增長29.54%,成交金額194.72億元,同比增長45.91%,溢價率為4.59%,呈現回暖態勢。分區域看,其中惠山區為20幅,土地面積116.22萬平方米,濱湖區為17幅,土地面積163.12萬平方米。從土地性質看,去除加油站、汽車4s店等地塊,非住宅地塊面積約137萬平方米,住宅用地比重逐步提升,為240.15萬平方米,占比約55%,比2012年提高了18個百分點。
    三、商品房新增供應節奏較快,可售存量增長
    2013年無錫市區商品房批準預售面積891.75萬平方米,處于歷史高位,同比增長5.60%,其中住宅624.63萬平方米,同比增加7.24%。截至12月底,無錫市區商品房剩余可售面積達1806.44萬平方米,為歷史新高,相比9月底增長了142萬平方米;其中住宅剩余可售面積961.80萬平方米,比9月底增長約100萬平方米。
    四、市場成交平穩,二手房交易量增長顯著
2013年無錫市區商品房銷售面積615.13萬平方米,同比減少4.53%,銷售金額525.33億元,同比減少2.97%,其中商品住宅銷售面積512.50萬平方米,同比減少3.85%,金額407.53億元,同比微增0.21%。
全年無錫市區二手房成交總面積285.04萬平方米,同比增長42.51%,總金額為156.26億元,同比增長52.81%,其中住宅成交226.04萬平方米,同比增長69.57%,金額134.51億元,同比增長77.22%。今年二手房交易量增長顯著,主要原因是受“新國五條”政策預期影響,3月份成交量激增,而之后二手住宅月度成交也呈現回暖態勢,相比2012年各月均有所增長。
    五、房屋價格持續小幅回升
    2013年,我市房屋價格持續小幅回升,前三季度市區商品住宅加權均價環比漲幅依次為0.32%、2.47%和0.92%。至四季度,市區商品住宅加權均價為8454元/平方米,環比漲幅為0.65%,全年累計上漲4.36%。另外,經測算,四季度我市二手住宅加權均價為7458元/平方米,環比漲幅0.68%。
    六、房地產開發貸款余額減少,住房貸款發放額明顯增長
    2013年12月末無錫市房地產開發貸款余額總計568.71億元,環比9月末減少1.39%,其中房產貸款余額366.88億元,環比9月末減少1.31%。1-12月全市個人住房商業貸款發放239.31億元,同比增長25.39%,同期市區公積金貸款發放48.19億元,同比增長0.82%。1-12月市區房地產營業稅47.17億元,同比增長6.86%,征收契稅6.71億元。
   
回顧2013,無錫房地產市場以平穩為主旋律,這一方面得益于市場原本穩健的基礎,另一方面也與政府及相關部門持續加強管理分不開,進一步促進了市場行為規范,市場氛圍良好。當然,無錫房地產市場也在快速的發展中暴露出一些問題,尤其在近幾年的持續調控下,更需要加強關注。
    一是市場存量問題趨于嚴峻。2013年以來,我市商品房存量持續增加,不含政策性用房,從年初的1428萬平米增加至年底1727萬平方米的歷史新高,去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面積約200多萬平方米,存量的去化周期將近2年。而與此同時,土地出讓面積不減,據估算,2013年出讓土地可建商品房面積947萬平方米,另據調研,目前市場上還未開發完畢的存量土地約為2000多萬平方米,因此后期可建商品房面積較大。在此建議,一方面政府應根據市場形勢合理安排推地節奏,同時對已出讓土地加強跟蹤管理;另一方面企業要多采取策略,加快存量商品房的去化。
    二是商品住宅存在供求結構性問題依然存在。從住宅結構來看,大戶型高價位的住宅產品一直是市場上問題比較突出的部分,供銷比偏大,而其他各類住宅產品供銷比較為合理。在調控政策影響下,大戶型高價位的住宅產品銷售速度更為緩慢,庫存量不斷增加。不含政策性住房,今年180平米以上的住宅新增供銷比最大,為1.62:1(按套數分析),存量也達到12600多套,占到了住宅總存量的20%,去化周期較長。其中高層和多層類型存量套數最多,占比分別約為41%和30%,主要為大平層、洋房和疊加別墅。同時,單價15000元/平米以上的住宅新增供銷比達到11.54:1(按套數分析),產品滯銷嚴重。因此,建議政府部門應進一步加強引導,而企業更應找準市場定位,加大普通住宅開發的比重,迎合市場需求。
    三是繼續加大對剛性需求的支持力度。隨著2011年限購限貸政策的出臺,房地產市場的成交主要靠首次置業和改善型需求支撐,而改善型需求受到二套房首付、貸款利率、買賣稅費等方面政策規定的限制,無法獲得更多的支持。然而,2013下半年以來,商業銀行對于首套房貸的支持力度不斷降低,貸款利率優惠幅度從以往的8折左右提高到95折,甚至取消優惠,這直接增加了首次置業群體的購房成本和經濟負擔。因此,建議商業銀行在按揭貸款審批、貸款利率優惠等方面,繼續加大對首套購房的支持力度,促進房地產市場的健康發展。
   
展望2014年,國內經濟下行壓力較大,宏觀調控政策隨著十八屆三中全會的召開將更注重長效機制,我市房地產市場短期內仍將保持較為穩定的局面:市場可售充足,成交量價平穩。而對于市場的問題所在,除了進一步的關注和監測,還需要相關部門和企業的共同努力。總之,房地產市場是關系著民生幸福的重要因素,需要政府部門、行業企業、輿論媒體和廣大民眾共同維護良好的市場氛圍,促進無錫房地產市場的長期健康有序發展。

 

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