眾所周知，住宅項目售罄基本意味著項目的結束，而商業項目的開業卻意味著項目剛剛開始，開業之后營運管理的水平對于項目成敗尤為關鍵。從商業地產全生命周期來看，前期招商和后期營運對于商業地產項目的貢獻率約為二比八，營運管理是商業地產的核心競爭力之一。
專業市場作為商業地產項目一個特殊的存在，如何才能實現良好的運營管理？
衡量商業地產的營運管理水平一個最簡單有效的指標就是客流量，專業市場也是如此。旺盛的客流，不僅可以讓每個在專業市場內經營的商家取得良好的銷售業績，從而能夠向專業市場的運營者及時足額地繳納租金和物業管理等相關費用，以此保證專業市場的收益實現；還可以讓專業市場通過現有商家的良好表現，吸引更優質的商家，通過不斷優化商家結構來提升租金水平，從而實現運營收益的不斷增長。
那么，專業市場在開業后，應該如何維持長效的運營？
建立常態化的運營推廣機制
對于專業市場而言，招商成功只是開始，長效的運營才是關鍵。專業市場運營推廣的目的一方面是提高整個市場在區域范圍內的影響力，吸引更多優質商家入駐，另一方面則是促進銷售。
標桿房企在商業地產日常的營運活動中，往往都有一套較完善的運營推廣機制。包涵高水準的年度、季度、月度的定期推廣方案和計劃。依據市場經營狀況、迎合市場主流需求、對于不同類型的項目做好區別化推廣。與此同時，做好對推廣效果的評估工作，以客觀推廣效果評價有力倒逼營運推廣方案改進。
強化市場監控能力
專業市場營運中要重視對各鋪位的經營情況監控工作，不僅要關注主力店鋪的經營情況，還要重點關注“經營冷區”。經營冷區的識別通常在新開業不久時進行，判斷是否為經營冷區可以參考“銷售坪效、租金坪效、租售比”等指標。一旦確定冷區后，就要對冷區商鋪做出相應的經營調整，并且督促商家配合完成調整。
在商鋪調整之后仍未達到要求的，就必須進行招商調整。通常可以改變冷區的經營業態，以高客流的商家拉升該區域熱度。通過對局部業態布局的優化可直接提升冷區的客流，避免產生商業經營的“死角”，能夠最大限度地提升專業市場的資源利用率。
做好三類市場調研工作
營運調研活動的對象通常包括三類。第一類是市場的營運情況，第二類是消費需求，第三類是商家的滿意度。第一類營運直接相關的調研信息通常是商管公司關注核心內容，除了內部數據信息，對間接影響行業趨勢和競爭態勢的市場環境調研也是不可少的。但關于消費者和租戶的調研卻很容易被忽略或形式化。
通常來講，調研的周期可長可短，分為月度、季度、半年度和年度調研或者不定期調研，調研范圍和深度需要根據專業市場的經營需求而定。這幾類市場調研不僅時間有變化，內容上的側重也是各有不同。例如月度調研內容包括經營環境、城市商業項目的變化、競爭對手的營銷策略、市場主要進入品牌等；季度調研內容包括商圈調查、競爭調查、客群調研、租金水平調研等；而半年和年度的調研則更側重于行業和宏觀環境的調研。
當然，無論是月度與季度的基礎性市場調研，還是半年與年度的發展性市場調研等，這些經營數據的長期積累都可以為經營決策提供可參考指標。調研結果是決定商場后續的規劃方案和招商調整工作的關鍵依據，需要專業市場運營決策者高度重視。
主動推進商鋪優化調整
優化調整的關鍵在于把握主動權，力爭調整后使業態的布局更科學、品類組合更合理、租金水平有所提高、裝修形象有所提升，從而使整個購物中心的競爭力進一步提升。
對于專業市場而言，“招商”是一個筑巢引鳳的過程，而“調整”則是一個優勝劣汰的過程。“調”的內容包括業態布局、動線規劃、品牌組合、商務條件等等；“整”的內容則包括提高專業市場的整體影響力、提高商家的盈利能力和聚客能力等等。
調整活動包括主動調整和到期調整兩類。其中，主動調整是日常經營的重點。首先，招商與營運兩大職能要加強溝通，密切關注各商戶的經營情況，并對商戶進行評估。評估的內容包括：商戶對項目的貢獻情況、美譽度和商譽、發展現狀和方向、經營管理能力和生存能力等；其次，招商部門須根據對商戶綜合評估的結果，制定出商戶調整的預案；最后，在商戶租賃合同期滿前的半年左右，招商部門要開始進行調整招商洽談工作。
提早布局達到自然過渡
不同于主動調整，在開業后幾個月就開始調整，自然調整在時間上是屬于合同到期前幾個月，調整內容也是較全面、統籌性的，而主動調整則是針對發現的每一具體問題進行的精細調整。調整節奏上也有所區別，主動調整對時間的要求是較嚴格的，自然調整則相對會有更多的預留時間。
一般有兩種須提前布局的情形：一是合同的自然到期，二是商戶的提前解約。均需在合同到期前或提前解約日前幾個月做好重新招商、業態品牌條件的審批等任務。
（本文來自專業市場網）
